Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 20 435 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 120 944,14 € | 120 944,14 € |
| Salaire net mensuel minimum | 366 497 € / mois | 345 555 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 634 800 € | 22 069 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 510 875 € | 20 945 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 20 435 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 245 420 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 306 925 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 20 435 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 701 007,92 € | 750 321,76 € | 19 733 992,08 € |
| Année 2 | 727 607,18 € | 723 722,50 € | 19 006 384,90 € |
| Année 3 | 755 215,75 € | 696 113,93 € | 18 251 169,15 € |
| Année 4 | 783 871,92 € | 667 457,76 € | 17 467 297,23 € |
| Année 5 | 813 615,39 € | 637 714,29 € | 16 653 681,84 € |
| Année 6 | 844 487,51 € | 606 842,17 € | 15 809 194,33 € |
| Année 7 | 876 531,00 € | 574 798,68 € | 14 932 663,33 € |
| Année 8 | 909 790,36 € | 541 539,32 € | 14 022 872,97 € |
| Année 9 | 944 311,76 € | 507 017,92 € | 13 078 561,21 € |
| Année 10 | 980 143,03 € | 471 186,65 € | 12 098 418,18 € |
| Année 11 | 1 017 333,91 € | 433 995,77 € | 11 081 084,27 € |
| Année 12 | 1 055 935,96 € | 395 393,72 € | 10 025 148,31 € |
| Année 13 | 1 096 002,73 € | 355 326,95 € | 8 929 145,58 € |
| Année 14 | 1 137 589,82 € | 313 739,86 € | 7 791 555,76 € |
| Année 15 | 1 180 754,92 € | 270 574,76 € | 6 610 800,84 € |
| Année 16 | 1 225 557,86 € | 225 771,82 € | 5 385 242,98 € |
| Année 17 | 1 272 060,82 € | 179 268,86 € | 4 113 182,16 € |
| Année 18 | 1 320 328,32 € | 131 001,36 € | 2 792 853,84 € |
| Année 19 | 1 370 427,28 € | 80 902,40 € | 1 422 426,56 € |
| Année 20 | 1 422 426,56 € | 28 902,45 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 20 435 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 2 043 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 345 555 €.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.