Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 861 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 851,25 € | 22 851,25 € |
| Salaire net mensuel minimum | 69 246 € / mois | 65 289 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 308 880 € | 4 169 880 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 96 525 € | 3 957 525 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 861 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 46 532 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 58 315 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 861 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 132 448,80 € | 141 766,20 € | 3 728 551,20 € |
| Année 2 | 137 474,49 € | 136 740,51 € | 3 591 076,71 € |
| Année 3 | 142 690,86 € | 131 524,14 € | 3 448 385,85 € |
| Année 4 | 148 105,19 € | 126 109,81 € | 3 300 280,66 € |
| Année 5 | 153 724,93 € | 120 490,07 € | 3 146 555,73 € |
| Année 6 | 159 557,92 € | 114 657,08 € | 2 986 997,81 € |
| Année 7 | 165 612,24 € | 108 602,76 € | 2 821 385,57 € |
| Année 8 | 171 896,25 € | 102 318,75 € | 2 649 489,32 € |
| Année 9 | 178 418,75 € | 95 796,25 € | 2 471 070,57 € |
| Année 10 | 185 188,71 € | 89 026,29 € | 2 285 881,86 € |
| Année 11 | 192 215,60 € | 81 999,40 € | 2 093 666,26 € |
| Année 12 | 199 509,09 € | 74 705,91 € | 1 894 157,17 € |
| Année 13 | 207 079,34 € | 67 135,66 € | 1 687 077,83 € |
| Année 14 | 214 936,83 € | 59 278,17 € | 1 472 141,00 € |
| Année 15 | 223 092,45 € | 51 122,55 € | 1 249 048,55 € |
| Année 16 | 231 557,56 € | 42 657,44 € | 1 017 490,99 € |
| Année 17 | 240 343,85 € | 33 871,15 € | 777 147,14 € |
| Année 18 | 249 463,53 € | 24 751,47 € | 527 683,61 € |
| Année 19 | 258 929,24 € | 15 285,76 € | 268 754,37 € |
| Année 20 | 268 754,37 € | 5 460,86 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 861 000 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 308 880 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 96 525 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 65 289 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.