Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 634 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 50 878,95 € | 50 878,95 € |
| Salaire net mensuel minimum | 154 179 € / mois | 145 368 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 690 760 € | 9 325 260 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 215 863 € | 8 850 363 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 634 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 103 814 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 129 918 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 8 634 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 297 787,15 € | 312 760,25 € | 8 336 712,85 € |
| Année 2 | 308 932,47 € | 301 614,93 € | 8 027 780,38 € |
| Année 3 | 320 494,90 € | 290 052,50 € | 7 707 285,48 € |
| Année 4 | 332 490,07 € | 278 057,33 € | 7 374 795,41 € |
| Année 5 | 344 934,21 € | 265 613,19 € | 7 029 861,20 € |
| Année 6 | 357 844,11 € | 252 703,29 € | 6 672 017,09 € |
| Année 7 | 371 237,17 € | 239 310,23 € | 6 300 779,92 € |
| Année 8 | 385 131,50 € | 225 415,90 € | 5 915 648,42 € |
| Année 9 | 399 545,84 € | 211 001,56 € | 5 516 102,58 € |
| Année 10 | 414 499,65 € | 196 047,75 € | 5 101 602,93 € |
| Année 11 | 430 013,19 € | 180 534,21 € | 4 671 589,74 € |
| Année 12 | 446 107,34 € | 164 440,06 € | 4 225 482,40 € |
| Année 13 | 462 803,80 € | 147 743,60 € | 3 762 678,60 € |
| Année 14 | 480 125,20 € | 130 422,20 € | 3 282 553,40 € |
| Année 15 | 498 094,88 € | 112 452,52 € | 2 784 458,52 € |
| Année 16 | 516 737,14 € | 93 810,26 € | 2 267 721,38 € |
| Année 17 | 536 077,11 € | 74 470,29 € | 1 731 644,27 € |
| Année 18 | 556 140,91 € | 54 406,49 € | 1 175 503,36 € |
| Année 19 | 576 955,63 € | 33 591,77 € | 598 547,73 € |
| Année 20 | 598 547,73 € | 11 997,99 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 634 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 145 368 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 690 760 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 215 863 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.