Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 639 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 51 129,75 € | 51 129,75 € |
| Salaire net mensuel minimum | 154 939 € / mois | 146 085 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 691 120 € | 9 330 120 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 215 975 € | 8 854 975 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 639 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 103 868 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 129 985 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 8 639 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 296 354,65 € | 317 202,35 € | 8 342 645,35 € |
| Année 2 | 307 599,65 € | 305 957,35 € | 8 035 045,70 € |
| Année 3 | 319 271,30 € | 294 285,70 € | 7 715 774,40 € |
| Année 4 | 331 385,83 € | 282 171,17 € | 7 384 388,57 € |
| Année 5 | 343 960,04 € | 269 596,96 € | 7 040 428,53 € |
| Année 6 | 357 011,38 € | 256 545,62 € | 6 683 417,15 € |
| Année 7 | 370 557,94 € | 242 999,06 € | 6 312 859,21 € |
| Année 8 | 384 618,51 € | 228 938,49 € | 5 928 240,70 € |
| Année 9 | 399 212,60 € | 214 344,40 € | 5 529 028,10 € |
| Année 10 | 414 360,46 € | 199 196,54 € | 5 114 667,64 € |
| Année 11 | 430 083,09 € | 183 473,91 € | 4 684 584,55 € |
| Année 12 | 446 402,30 € | 167 154,70 € | 4 238 182,25 € |
| Année 13 | 463 340,75 € | 150 216,25 € | 3 774 841,50 € |
| Année 14 | 480 921,89 € | 132 635,11 € | 3 293 919,61 € |
| Année 15 | 499 170,15 € | 114 386,85 € | 2 794 749,46 € |
| Année 16 | 518 110,83 € | 95 446,17 € | 2 276 638,63 € |
| Année 17 | 537 770,20 € | 75 786,80 € | 1 738 868,43 € |
| Année 18 | 558 175,53 € | 55 381,47 € | 1 180 692,90 € |
| Année 19 | 579 355,11 € | 34 201,89 € | 601 337,79 € |
| Année 20 | 601 337,79 € | 12 218,63 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 639 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 103 668 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 146 085 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 863 900 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 691 120 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 215 975 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.