Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 356 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 73 128,74 € | 73 128,74 € |
| Salaire net mensuel minimum | 221 602 € / mois | 208 939 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 988 480 € | 13 344 480 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 308 900 € | 12 664 900 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 356 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 148 472 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 185 740 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 356 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 423 863,65 € | 453 681,23 € | 11 932 136,35 € |
| Année 2 | 439 946,89 € | 437 597,99 € | 11 492 189,46 € |
| Année 3 | 456 640,35 € | 420 904,53 € | 11 035 549,11 € |
| Année 4 | 473 967,28 € | 403 577,60 € | 10 561 581,83 € |
| Année 5 | 491 951,66 € | 385 593,22 € | 10 069 630,17 € |
| Année 6 | 510 618,41 € | 366 926,47 € | 9 559 011,76 € |
| Année 7 | 529 993,49 € | 347 551,39 € | 9 029 018,27 € |
| Année 8 | 550 103,73 € | 327 441,15 € | 8 478 914,54 € |
| Année 9 | 570 977,06 € | 306 567,82 € | 7 907 937,48 € |
| Année 10 | 592 642,39 € | 284 902,49 € | 7 315 295,09 € |
| Année 11 | 615 129,81 € | 262 415,07 € | 6 700 165,28 € |
| Année 12 | 638 470,50 € | 239 074,38 € | 6 061 694,78 € |
| Année 13 | 662 696,82 € | 214 848,06 € | 5 398 997,96 € |
| Année 14 | 687 842,42 € | 189 702,46 € | 4 711 155,54 € |
| Année 15 | 713 942,13 € | 163 602,75 € | 3 997 213,41 € |
| Année 16 | 741 032,20 € | 136 512,68 € | 3 256 181,21 € |
| Année 17 | 769 150,17 € | 108 394,71 € | 2 487 031,04 € |
| Année 18 | 798 335,05 € | 79 209,83 € | 1 688 695,99 € |
| Année 19 | 828 627,33 € | 48 917,55 € | 860 068,66 € |
| Année 20 | 860 068,66 € | 17 475,82 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 356 000 € sur 20 ans :
Vous préparez un achat immobilier ? Sélectionnez votre salaire mensuel pour consulter une estimation de votre capacité d’emprunt et mieux définir votre budget.
Estimations indicatives : la capacité d’emprunt réelle dépend notamment des charges, de l’apport, de l’assurance, du taux proposé et de l’analyse du dossier.
Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans aucun frais.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 988 480 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 308 900 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 208 939 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.