Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 21 735 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 128 638,16 € | 128 638,16 € |
| Salaire net mensuel minimum | 389 813 € / mois | 367 538 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 738 800 € | 23 473 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 543 375 € | 22 278 375 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 21 735 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 261 020 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 326 425 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 21 735 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 745 603,42 € | 798 054,50 € | 20 989 396,58 € |
| Année 2 | 773 894,84 € | 769 763,08 € | 20 215 501,74 € |
| Année 3 | 803 259,76 € | 740 398,16 € | 19 412 241,98 € |
| Année 4 | 833 738,93 € | 709 918,99 € | 18 578 503,05 € |
| Année 5 | 865 374,57 € | 678 283,35 € | 17 713 128,48 € |
| Année 6 | 898 210,63 € | 645 447,29 € | 16 814 917,85 € |
| Année 7 | 932 292,63 € | 611 365,29 € | 15 882 625,22 € |
| Année 8 | 967 667,86 € | 575 990,06 € | 14 914 957,36 € |
| Année 9 | 1 004 385,36 € | 539 272,56 € | 13 910 572,00 € |
| Année 10 | 1 042 496,08 € | 501 161,84 € | 12 868 075,92 € |
| Année 11 | 1 082 052,89 € | 461 605,03 € | 11 786 023,03 € |
| Année 12 | 1 123 110,65 € | 420 547,27 € | 10 662 912,38 € |
| Année 13 | 1 165 726,33 € | 377 931,59 € | 9 497 186,05 € |
| Année 14 | 1 209 959,05 € | 333 698,87 € | 8 287 227,00 € |
| Année 15 | 1 255 870,13 € | 287 787,79 € | 7 031 356,87 € |
| Année 16 | 1 303 523,26 € | 240 134,66 € | 5 727 833,61 € |
| Année 17 | 1 352 984,58 € | 190 673,34 € | 4 374 849,03 € |
| Année 18 | 1 404 322,67 € | 139 335,25 € | 2 970 526,36 € |
| Année 19 | 1 457 608,78 € | 86 049,14 € | 1 512 917,58 € |
| Année 20 | 1 512 917,58 € | 30 741,17 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 21 735 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 2 173 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 367 538 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 260 820 € pour cette enveloppe de financement.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.