À quoi sert un tableau d'amortissement ? Ses colonnes, sa lecture, son caractère obligatoire et ses usages, avec un exemple chiffré sur un prêt de 20 ans.
Mis à jour en octobre 2026 · Lecture : 7 minutes
En bref : le tableau d'amortissement est l'échéancier détaillé de votre prêt. Pour chaque mensualité, il indique la part d'intérêts, la part de capital remboursé, l'assurance et le capital restant dû. Pour un prêt immobilier à taux fixe, l'offre de prêt doit obligatoirement le contenir.
Sommaire
Un tableau d'amortissement, aussi appelé échéancier, est le document qui détaille toutes les échéances de votre crédit, mois par mois ou année par année, jusqu'à la dernière. Il permet de visualiser en un coup d'œil comment chaque mensualité se répartit et combien il vous reste à rembourser à une date donnée.
Il commence généralement par un en-tête qui reprend les caractéristiques du prêt : capital emprunté, durée, taux et montant de l'assurance. Le corps du tableau comporte ensuite une ligne par échéance. Plus la durée est longue, plus le document est volumineux : un prêt de 10 ans compte 120 lignes, un prêt de 25 ans en compte 300.
Oui, dans le cas d'un prêt immobilier à taux fixe. L'article L. 313-25 du Code de la consommation impose que l'offre de prêt comprenne un échéancier des amortissements détaillant, pour chaque échéance, la répartition entre le capital et les intérêts. Cette obligation figurait auparavant à l'article L. 312-8, que l'on retrouve encore dans de nombreux documents.
Hypothèses : prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans (240 mensualités), assurance de 0,30 % par an sur le capital initial, soit 50 € par mois. La mensualité hors assurance est de 1 159,92 € et la mensualité totale de 1 209,92 €.
| Échéance | Intérêts | Capital remboursé | Assurance | Total versé | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 583,33 € | 576,59 € | 50 € | 1 209,92 € | 199 423,41 € |
| 12 | 564,56 € | 595,36 € | 50 € | 1 209,92 € | 192 968,89 € |
| 60 | 475,24 € | 684,68 € | 50 € | 1 209,92 € | 162 253,15 € |
| 120 | 344,50 € | 815,42 € | 50 € | 1 209,92 € | 117 298,81 € |
| 180 | 188,80 € | 971,12 € | 50 € | 1 209,92 € | 63 760,76 € |
| 240 | 3,37 € | 1 156,55 € | 50 € | 1 209,92 € | 0 € |
La lecture est simple : la mensualité reste la même, mais la part d'intérêts diminue au fil du temps, au profit du capital remboursé. Vue année par année, la tendance est encore plus nette :
| Année | Intérêts payés | Capital remboursé | Capital restant dû en fin d'année |
|---|---|---|---|
| 1 | 6 888 € | 7 031 € | 192 969 € |
| 5 | 5 833 € | 8 086 € | 162 253 € |
| 10 | 4 289 € | 9 630 € | 117 299 € |
| 15 | 2 450 € | 11 469 € | 63 761 € |
| 20 | 260 € | 13 659 € | 0 € |
Astuce : comparez la dernière ligne de la colonne « capital restant dû » de votre tableau avec le décompte de la banque en cas de remboursement anticipé. Les deux montants doivent concorder.
Vous pouvez simuler un tableau avant de signer, pour comparer plusieurs durées ou plusieurs montants. Deux solutions : les simulateurs en ligne, gratuits et sans engagement, ou un tableur.
Dans Excel ou LibreOffice, trois fonctions suffisent pour notre exemple :
=VPM(3,5%/12;240;-200000) donne la mensualité : 1 159,92 €
=INTPER(3,5%/12;1;240;-200000) donne les intérêts de l'échéance 1 : 583,33 €
=PRINCPER(3,5%/12;1;240;-200000) donne le capital remboursé de l'échéance 1 : 576,59 €
Remplacez le chiffre 1 par le numéro de l'échéance pour obtenir chaque ligne. Pour approfondir le calcul, consultez notre article sur la capacité d'emprunt et le taux d'endettement.
À vérifier : ne confondez pas le tableau d'amortissement et le coût total du crédit. Le tableau ne montre pas toujours les frais de dossier ni de garantie. Pour une vision complète, regardez le TAEG de votre offre.
Le tableau de notre exemple correspond au prêt le plus courant : taux fixe et mensualités constantes. D'autres formules modifient sa lecture :
| Type de prêt | Ce que vous verrez dans le tableau |
|---|---|
| Taux fixe, mensualités constantes | Mensualité identique, intérêts décroissants, capital croissant |
| Amortissement constant | Capital remboursé identique chaque mois, mensualité décroissante |
| Différé partiel | Pendant le différé, seuls les intérêts (et l'assurance) sont payés, le capital ne baisse pas |
| Différé total | Aucun paiement pendant le différé, les intérêts s'ajoutent au capital dû |
| Prêt in fine | Intérêts seuls pendant toute la durée, capital remboursé en une fois à l'échéance |
| Taux variable ou révisable | Simulation indicative : les montants sont recalculés à chaque révision du taux |
Si votre prêt est modulable, c'est-à-dire si vous pouvez faire varier vos échéances, le tableau est mis à jour à chaque modification : conservez toujours la dernière version. Pour le prêt in fine, consultez aussi notre article sur le prêt in fine.
En cas d'écart, ne vous contentez pas d'une réponse orale : demandez par écrit le détail du calcul à votre conseiller. Une erreur sur le taux, la durée ou l'assurance se corrige avant la signature, beaucoup plus facilement qu'après. Conservez ensuite le tableau définitif avec votre contrat de prêt : vous en aurez besoin pour tout remboursement anticipé, pour une renégociation ou lors de la revente du bien.
Astuce : enregistrez une copie numérique du tableau et de l'offre de prêt dans un dossier dédié. Vous pourrez retrouver en quelques secondes votre capital restant dû à n'importe quelle date.
Il détaille chaque échéance de votre crédit : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû. Il permet de suivre votre remboursement, de chiffrer un remboursement anticipé et d'évaluer un rachat de crédit.
Pour un prêt immobilier à taux fixe, oui : l'offre de prêt doit comprendre un échéancier des amortissements. Pour un prêt à taux variable, l'offre comporte à la place une notice et une simulation de l'impact des variations de taux.
Oui. Vous pouvez en demander un exemplaire à votre banque à tout moment, notamment pour connaître votre capital restant dû ou préparer un remboursement anticipé.
Parce qu'ils sont calculés sur le capital restant dû. À chaque échéance, une part du capital est remboursée, donc la base de calcul des intérêts baisse. La mensualité restant fixe, la part de capital augmente.
Recalculez une échéance avec la formule ou un tableur, puis contactez votre conseiller en lui demandant le détail du calcul. En cas de désaccord persistant, adressez une réclamation écrite au service client, puis saisissez le médiateur bancaire.
Exemple calculé avec la formule des échéances constantes sur un prêt à taux fixe. Les montants sont arrondis et illustratifs.
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Selon votre situation et l'organisme prêteur, certains documents peuvent être demandés :
Consultez nos pages dédiées pour découvrir les informations disponibles sur ces organismes.
Les modalités du taux influencent le fonctionnement et parfois l'évolution du coût d'un crédit.