Prêt in fine : intérêts seuls puis capital remboursé à l'échéance. Nantissement, déduction fiscale, coût comparé à un prêt amortissable, profils concernés.
Mis à jour en octobre 2026 · Lecture : 8 minutes
En bref : avec un prêt in fine, vous payez uniquement les intérêts (et l'assurance) pendant toute la durée, puis vous remboursez le capital en une seule fois à l'échéance. Il est surtout utilisé pour l'investissement locatif, car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Sur 200 000 € pendant 15 ans, il coûte 68 642 € d'intérêts de plus qu'un prêt amortissable, et il suppose de constituer le capital par ailleurs.
Sommaire
« In fine » est une expression latine qui signifie « à la fin ». Dans ce prêt, le capital emprunté reste intact pendant toute la durée : les mensualités ne comprennent que les intérêts et l'assurance. Le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance. C'est l'inverse du prêt amortissable classique, dont le tableau d'amortissement rembourse un peu de capital à chaque mensualité (voir notre article sur le tableau d'amortissement).
Les intérêts étant calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée, ils restent constants : sur 200 000 € à 4,2 %, vous payez 700 € d'intérêts chaque mois, de la première à la dernière échéance.
Puisque le capital n'est remboursé qu'à la fin, la banque exige une garantie que vous disposerez de la somme. Deux solutions existent :
Une assurance décès-invalidité est obligatoire. Elle couvre le capital et les mensualités. Comme pour tout prêt, vous pouvez la choisir librement et la changer, comme l'explique notre guide sur l'assurance emprunteur.
Le taux d'un prêt in fine est en général supérieur de 0,5 à 1 point à celui d'un prêt amortissable. Surtout, les intérêts sont calculés sur le capital complet pendant toute la durée. Hypothèses : 200 000 € sur 15 ans, prêt amortissable à 3,5 %, prêt in fine à 4,2 %.
| Critère | Prêt amortissable (3,5 %) | Prêt in fine (4,2 %) |
|---|---|---|
| Mensualité (hors assurance) | 1 429,77 € | 700,00 € |
| Total des intérêts sur 15 ans | 57 358 € | 126 000 € |
| Capital à rembourser à l'échéance | 0 € | 200 000 € |
| Surcoût en intérêts | 68 642 € |
Une mensualité plus faible ne veut pas dire un prêt moins cher : sans remboursement du capital, la mensualité baisse mais les intérêts augmentent fortement. Pour comprendre le mécanisme, consultez notre guide pour calculer les intérêts d'un crédit.
L'intérêt du prêt in fine est fiscal, dans un cas précis : l'investissement locatif en location nue au régime réel. Les intérêts d'emprunt et l'assurance sont alors déductibles des revenus fonciers, et comme ils sont constants et plus élevés, la déduction l'est aussi. La réduction d'impôt dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Dans notre exemple, les intérêts supplémentaires de 68 642 € représentent :
| Votre TMI | Économie d'impôt sur le surcoût (hors prélèvements sociaux) | Par mois |
|---|---|---|
| 30 % | 20 593 € | 114 € |
| 41 % | 28 143 € | 156 € |
| 45 % | 30 889 € | 172 € |
À ne pas confondre : les intérêts ne sont pas déductibles de votre revenu global. Ils viennent en déduction des revenus fonciers du bien financé, et non de votre salaire. Pour une résidence principale, ce mécanisme n'existe pas : les banques réservent donc le prêt in fine aux projets locatifs. Les règles fiscales évoluent : faites valider votre montage par un professionnel.
Comparer uniquement les mensualités est trompeur, car le capital doit être constitué. Voici l'effort mensuel total, en supposant que vous épargnez chaque mois pour reconstituer les 200 000 € en 15 ans, sur un placement rémunéré à 2,5 % ou à 4 % par an net :
| Poste | Placement à 2,5 % | Placement à 4 % |
|---|---|---|
| Intérêts mensuels du prêt in fine | 700 € | 700 € |
| Épargne mensuelle pour atteindre 200 000 € | 917 € | 813 € |
| Effort total | 1 617 € | 1 513 € |
| Rappel : mensualité du prêt amortissable | 1 430 € | 1 430 € |
| Écart avant fiscalité | +187 € | +83 € |
| Écart après économie d'impôt (TMI 30 %) | +73 € | −32 € |
| Écart après économie d'impôt (TMI 41 %) | +31 € | −73 € |
La conclusion est nuancée : le prêt in fine n'est pas un prêt moins cher. Il ne devient avantageux que si deux conditions sont réunies : une TMI élevée et un placement qui rapporte nettement plus que le surcoût du taux. Avec un placement à 2,5 % net, il reste plus coûteux même à 41 %. La performance du placement est incertaine, alors que le coût du prêt est connu d'avance.
Il convient moins aux primo-accédants, aux budgets serrés et aux acheteurs de résidence principale. Si vous hésitez avec un autre montage, comparez avec le prêt modulable ou un prêt classique à taux fixe.
| Critère | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Mensualité | Intérêts + capital | Intérêts + assurance |
| Évolution des intérêts | Décroissants | Constants |
| Garantie exigée | Hypothèque ou caution | Nantissement d'un placement, hypothèque |
| Taux | Référence | Souvent 0,5 à 1 point de plus |
| Usage courant | Résidence principale et locatif | Investissement locatif |
| Avantage fiscal | Intérêts déductibles, dégressifs | Intérêts déductibles, constants |
Astuce : demandez à la banque une simulation écrite de l'effort total (intérêts plus épargne), et faites-la valider par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant avant de signer.
Vous payez chaque mois uniquement les intérêts et l'assurance, puis vous remboursez la totalité du capital en une seule fois à la fin du prêt. La banque exige une garantie, le plus souvent un placement nanti.
Les banques demandent généralement un nantissement de 30 % à 100 % du capital emprunté, souvent sur une assurance-vie. Le montant exact dépend de la banque et de votre profil.
Oui, dans le cadre d'un investissement locatif en location nue au régime réel : ils sont déductibles des revenus fonciers, pas du revenu global. La règle fiscale peut évoluer, faites-la valider.
En général oui. Son taux est supérieur de 0,5 à 1 point et les intérêts portent sur le capital complet pendant toute la durée, d'où un surcoût important que la fiscalité ne compense que dans certains cas.
C'est rare. L'intérêt du prêt in fine est essentiellement fiscal et concerne l'investissement locatif. Pour une résidence principale, les banques proposent presque toujours un prêt amortissable.
Les exemples sont illustratifs : taux de 3,5 % et 4,2 %, hors assurance et frais, placement à rendement net constant. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement.
Retrouvez les documents souvent demandés et nos guides pour mieux comprendre les organismes et les taux de crédit.
Selon votre situation et l'organisme prêteur, certains documents peuvent être demandés :
Consultez nos pages dédiées pour découvrir les informations disponibles sur ces organismes.
Les modalités du taux influencent le fonctionnement et parfois l'évolution du coût d'un crédit.