Acheter avant de vendre grâce au prêt relais : quotité, durée, coût chiffré, risques si la vente tarde et impact sur votre taux d'endettement.
Mis à jour en octobre 2026 · Lecture : 8 minutes
En bref : le prêt relais avance une partie de la valeur du bien que vous mettez en vente pour financer un nouvel achat. La banque prête en général 50 à 80 % de la valeur estimée (souvent 70 %), sur 12 à 24 mois. Exemple : pour un bien estimé à 300 000 € avec 80 000 € de crédit restant dû, le relais est de 130 000 €, soit environ 412 € d'intérêts par mois à 3,8 %. Le capital est remboursé d'un seul coup, au moment de la vente.
Sommaire
Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui permet à un propriétaire d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque s'appuie sur la valeur du bien en vente, estimée par un professionnel, pour vous avancer une partie de cette somme. Pendant la durée du prêt, vous ne remboursez généralement que les intérêts ; le capital est soldé en une seule fois quand la vente est conclue.
C'est une solution pratique lorsque l'occasion d'acheter se présente avant que votre bien soit vendu, par exemple sur un marché tendu. En contrepartie, elle vous expose à un risque : si la vente tarde ou se conclut à un prix plus bas, le prêt devient plus lourd à supporter.
La banque applique une quotité, c'est-à-dire un pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre, puis déduit le capital restant dû si un crédit est encore en cours. Cette décote protège le prêteur d'une éventuelle baisse de prix. Exemple :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée du bien à vendre | 300 000 € |
| Quotité retenue par la banque (70 %) | 210 000 € |
| Capital restant dû sur le prêt en cours | − 80 000 € |
| Montant du prêt relais | 130 000 € |
Les banques demandent en général une estimation par un agent immobilier ou un expert, et parfois un mandat de vente signé, pour s'assurer que le bien est réellement en vente à un prix cohérent avec le marché.
| Formule | Principe | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Relais sec | Le relais finance seul l'achat, la vente de l'ancien bien solde ensuite le capital | Bien à vendre de valeur supérieure à celle du bien acheté |
| Relais adossé | Le relais est complété par un crédit amortissable classique pour financer le reste | Bien acheté plus cher que le bien vendu |
| Franchise partielle | Vous payez uniquement les intérêts chaque mois | Cas le plus courant |
| Franchise totale | Aucun paiement pendant la durée, les intérêts sont capitalisés (12 mois maximum) | Budget très serré, solution plus coûteuse |
Les relevés de courtiers en 2026 situent les taux des prêts relais entre 3,4 % et 4,2 %, soit un niveau supérieur à celui d'un crédit classique. Le seuil d'usure pour les prêts relais est de 6,49 % au 4e trimestre 2026, d'après la Banque de France (voir notre article sur le taux d'usure). Sur notre relais de 130 000 € à 3,8 % en franchise partielle :
| Durée du relais | Intérêts mensuels | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 12 mois | 411,67 € | 4 940 € |
| 24 mois | 411,67 € | 9 880 € |
| Prolongation de 12 mois à 4,3 % (taux majoré) | 465,83 € | 5 590 € |
À ces intérêts s'ajoutent les frais de dossier, les frais de garantie et l'assurance emprunteur. Retenez que le TAEG, qui intègre tous ces éléments, reste la base de comparaison : voir notre article sur le taux effectif global.
Le produit de la vente doit couvrir le crédit restant dû (80 000 €), le prêt relais (130 000 €) et les intérêts. Voici ce qu'il vous reste selon le prix obtenu, avant frais d'agence et de mainlevée de garantie :
| Prix de vente | Écart avec l'estimation | Reste après remboursements |
|---|---|---|
| 300 000 € | 0 % | 85 060 € |
| 270 000 € | −10 % | 55 060 € |
| 240 000 € | −20 % | 25 060 € |
| 210 000 € | −30 % | −4 940 € (insuffisant) |
La quotité de 70 % crée une marge de sécurité : le prix peut baisser fortement avant que la vente ne couvre plus le relais. Mais cette marge est entamée par les frais d'agence, de mainlevée et les intérêts supplémentaires si la vente tarde. Un prix de mise en vente réaliste est la meilleure protection.
Pendant la période de relais, vous cumulez plusieurs charges. Exemple : achat à 400 000 €, frais de notaire estimés à 8 % (32 000 €), apport de 20 000 €, relais de 130 000 €. Il reste 282 000 € à financer par un prêt principal sur 25 ans à 3,5 %, soit 1 411,76 € par mois. Revenus nets du foyer : 7 000 € par mois.
| Charges mensuelles pendant le relais | Montant |
|---|---|
| Mensualité du prêt principal | 1 411,76 € |
| Intérêts du prêt relais | 411,67 € |
| Mensualité de l'ancien crédit (hypothèse) | 700,00 € |
| Total | 2 523,43 € |
| Taux d'endettement | 36,0 % |
| Taux d'endettement après la vente (prêt principal seul) | 20,2 % |
Le pic de 36,0 % dépasse la limite de 35 % recommandée par le HCSF. Les banques examinent donc finement ce type de dossier, avec une méthode propre à chacune pour intégrer l'ancien crédit et les intérêts du relais. Pour comprendre ces règles, lisez notre article sur le taux d'endettement.
Le principal risque est de ne pas vendre à temps ou au prix espéré. À l'échéance, plusieurs options existent selon la banque :
À retenir : avant de signer, demandez par écrit les conditions de prolongation (durée, taux, frais) et calculez votre mensualité dans le pire scénario. Si elle n'est pas supportable, le prêt relais est trop risqué pour vous.
Les alternatives : vendre d'abord et louer temporairement, négocier une condition suspensive de vente dans la promesse d'achat, ou financer l'achat avec un apport plus important si votre épargne le permet. Dans tous les cas, évitez les propositions qui vous demandent de l'argent avant le versement du prêt, comme l'explique notre guide pour éviter les arnaques.
En général 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum selon les banques. Une prolongation de 6 à 12 mois est parfois proposée, avec un taux souvent majoré.
La banque finance généralement 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, souvent 70 %, en déduisant le capital restant dû d'un éventuel crédit en cours.
Vous pouvez demander une prolongation, négocier la transformation en prêt amortissable ou baisser le prix de vente. Chaque option a un coût, d'où l'importance de connaître ces conditions avant de signer.
Le prêt relais sec finance seul l'achat, la vente de l'ancien bien soldant le capital. Le prêt relais adossé est complété par un crédit amortissable pour financer la part du nouveau bien que le relais ne couvre pas.
Oui. Selon la banque, ce sont les intérêts du relais, auxquels s'ajoutent l'ancien crédit et le nouveau prêt, qui sont intégrés au calcul. Pendant la phase de relais, le taux d'endettement peut dépasser temporairement 35 %.
Les exemples sont illustratifs : taux de 3,8 % pour le relais et de 3,5 % pour le prêt principal, hors assurance et frais. Les conditions varient d'une banque à l'autre.
Retrouvez les documents souvent demandés et nos guides pour mieux comprendre les organismes et les taux de crédit.
Selon votre situation et l'organisme prêteur, certains documents peuvent être demandés :
Consultez nos pages dédiées pour découvrir les informations disponibles sur ces organismes.
Les modalités du taux influencent le fonctionnement et parfois l'évolution du coût d'un crédit.