Pour un crédit immobilier de 489 000 € sur 12 ans, au taux nominal indicatif de 3,54 %, la mensualité estimée hors assurance est de 4 173 €. Avec une assurance emprunteur bancaire estimée à 139 € par mois (0.34%), la mensualité globale atteint environ 4 312 €.
Pour rester sous le taux d’endettement de référence de 35 % retenu par le HCSF, votre foyer devrait disposer d’au moins 12 319 € de revenus nets par mois, en supposant qu’il n’a pas d’autres crédits en cours. Il s’agit d’un repère mathématique : la banque examine aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’ensemble du dossier.
Un apport personnel de l’ordre de 97 800 € (soit 20 % du montant emprunté) peut être un objectif prudent, mais il ne constitue pas une obligation générale identique pour tous les dossiers.
Il faut également prévoir les frais liés à l’acquisition et au financement. Pour un achat dans l’ancien, les estimations retenues ici sont : frais de notaire 39 120 € (environ 8 %), frais de dossier bancaire 1 500 €, caution Crédit Logement 6 068 € et hypothèque/PPD 7 735 €. En additionnant ces quatre postes à titre d’enveloppe indicative, prévoyez environ 54 423 €, soit 11,1 % du montant emprunté.
Ces montants sont des estimations et non des devis. La caution et l’hypothèque/PPD correspondent généralement à des modes de garantie alternatifs : ils ne sont donc pas nécessairement à cumuler. Le taux de 30 ans, lorsqu’il est affiché, est théorique. Le coût réel dépendra notamment du bien, de la banque, de la garantie choisie, de l’assurance et de votre situation.
Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 489 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,54 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 4 172,95 € | 4 172,95 € |
| Salaire net mensuel minimum | 12 645 € / mois | 11 923 € / mois |
* Première estimation calculée à partir de la mensualité hors assurance. Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
En ajoutant l'assurance emprunteur bancaire estimée à 138,55 € par mois, la mensualité prise en compte passe à 4 311,50 €. Le tableau ci-dessous montre le revenu net mensuel indicatif nécessaire avec cette assurance incluse.
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité avec assurance | 4 311,50 € | 4 311,50 € |
| Salaire net mensuel minimum estimé | 13 066 € / mois | 12 319 € / mois |
| Hausse du salaire requis à 35 % | 396 € / mois par rapport au calcul hors assurance. | |
* Assurance bancaire indicative calculée avec une hypothèse de TAEA de 0,34 % du capital emprunté par an. Le tarif réel dépend notamment de l'âge, de l'état de santé, des garanties et du contrat choisi. Le calcul du taux d'endettement doit aussi tenir compte des autres crédits et charges retenus par la banque.
Cette analyse croise le montant de votre prêt, sa durée, le poids des intérêts et la mensualité estimée avec assurance. Elle présente des pistes de réflexion financières : elle ne permet pas, à elle seule, de connaître votre situation personnelle ni de prédire la décision d'une banque.
La mensualité estimée avec assurance est de 4 311,50 €. Pour juger son poids réel, comparez-la aux revenus nets du foyer et aux autres charges régulières.
À vérifier : le budget restant après la mensualité, les charges de logement, les autres crédits et les dépenses prévisibles.
Sur 12 ans, les intérêts estimés représentent 22,9 % du capital emprunté. Ce ratio permet de comparer le coût du financement, mais ne remplace pas l'analyse du budget.
À comparer : sur 10 ans, la mensualité estimée serait de 4 837,81 € hors assurance, contre 4 172,95 € sur la durée actuelle.
Pour ce financement, les intérêts estimés s'élèvent à 111 905 €, hors assurance et frais annexes. Le résultat dépend du capital, de la durée et du taux nominal retenu de 3,54 %.
Une simulation sur 10 ans permettrait de comparer un coût d'intérêts estimé à 91 537 €. Cette option augmente la mensualité : vérifiez d'abord qu'elle resterait soutenable.
Ces informations sont facultatives et servent uniquement à adapter les conseils affichés dans ce bloc. Elles ne sont pas envoyées par ce formulaire.
Choisissez une tranche d'âge, une situation professionnelle ou renseignez vos revenus pour obtenir des repères complémentaires.
Repères indicatifs uniquement. L'âge peut notamment influer sur le coût et les conditions de l'assurance ; la situation professionnelle peut influer sur l'analyse des revenus. Aucun de ces critères ne détermine seul l'acceptation d'un prêt. Le calcul du taux d'endettement réel doit inclure les autres crédits et charges pris en compte par l'établissement prêteur.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 39 120 € | 528 120 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 12 225 € | 501 225 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 489 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 6 068 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 7 735 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Si vous raccourcissez la durée à 10 ans : la mensualité estimée serait de 4 837,81 €, soit une hausse de 664,86 € par mois par rapport à la durée actuelle. Les intérêts estimés seraient de 91 537 €. L'écart correspond à une économie théorique d'intérêts de 20 368 €.
Si vous allongez la durée à 15 ans : la mensualité estimée serait de 3 524,66 €, soit une baisse de 648,29 € par mois. Les intérêts estimés atteindraient 145 439 €. Le coût des intérêts serait supérieur de 33 534 € selon les taux retenus.
Les mensualités et intérêts sont estimés à partir du capital emprunté et des taux indicatifs associés à chaque durée. Ces montants sont hors assurance et frais annexes et ne constituent pas une offre de prêt.
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
Emprunter 489 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 33 301,66 € | 16 773,74 € | 455 698,34 € |
| Année 2 | 34 499,87 € | 15 575,53 € | 421 198,47 € |
| Année 3 | 35 741,18 € | 14 334,22 € | 385 457,29 € |
| Année 4 | 37 027,14 € | 13 048,26 € | 348 430,15 € |
| Année 5 | 38 359,39 € | 11 716,01 € | 310 070,76 € |
| Année 6 | 39 739,54 € | 10 335,86 € | 270 331,22 € |
| Année 7 | 41 169,39 € | 8 906,01 € | 229 161,83 € |
| Année 8 | 42 650,67 € | 7 424,73 € | 186 511,16 € |
| Année 9 | 44 185,24 € | 5 890,16 € | 142 325,92 € |
| Année 10 | 45 775,02 € | 4 300,38 € | 96 550,90 € |
| Année 11 | 47 422,00 € | 2 653,40 € | 49 128,90 € |
| Année 12 | 49 128,90 € | 947,16 € | 0,00 € |
Comparez la surface théorique accessible selon le prix au m² affiché pour chaque ville. Le calcul est adapté au montant de cette simulation : 489 000 € ÷ prix au m².
| Ville | Prix au m² | Surface théorique |
|---|---|---|
| Perpignan | 1 685 €/m² | 290,2 m² |
| Troyes | 1 713 €/m² | 285,5 m² |
| Bourges | 1 809 €/m² | 270,3 m² |
| Limoges | 1 820 €/m² | 268,7 m² |
| Le Mans | 2 097 €/m² | 233,2 m² |
| Tourcoing | 2 136 €/m² | 228,9 m² |
| Valence | 2 143 €/m² | 228,2 m² |
| Montauban | 2 183 €/m² | 224,0 m² |
| Quimper | 2 222 €/m² | 220,1 m² |
| Pau | 2 288 €/m² | 213,7 m² |
| Niort | 2 300 €/m² | 212,6 m² |
| Le Havre | 2 431 €/m² | 201,2 m² |
| Nancy | 2 517 €/m² | 194,3 m² |
| Poitiers | 2 532 €/m² | 193,1 m² |
| Grenoble | 2 555 €/m² | 191,4 m² |
| Calais | 2 584 €/m² | 189,2 m² |
| Brest | 2 587 €/m² | 189,0 m² |
| Avignon | 2 620 €/m² | 186,6 m² |
| Cherbourg-en-Cotentin | 2 650 €/m² | 184,5 m² |
| Roubaix | 2 811 €/m² | 174,0 m² |
| Dijon | 2 813 €/m² | 173,8 m² |
| Toulon | 2 836 €/m² | 172,4 m² |
| Reims | 2 837 €/m² | 172,4 m² |
| Tours | 2 964 €/m² | 165,0 m² |
| Rouen | 3 000 €/m² | 163,0 m² |
| Saint-Nazaire | 3 000 €/m² | 163,0 m² |
| Amiens | 3 003 €/m² | 162,8 m² |
| Dunkerque | 3 024 €/m² | 161,7 m² |
| Caen | 3 118 €/m² | 156,8 m² |
| Cayenne | 3 137 €/m² | 155,9 m² |
| Le Tampon | 3 170 €/m² | 154,3 m² |
| Cergy | 3 175 €/m² | 154,0 m² |
| Angers | 3 339 €/m² | 146,5 m² |
| Argenteuil | 3 364 €/m² | 145,4 m² |
| Toulouse | 3 391 €/m² | 144,2 m² |
| Nantes | 3 450 €/m² | 141,7 m² |
| Montpellier | 3 510 €/m² | 139,3 m² |
| Pessac | 3 529 €/m² | 138,6 m² |
| Villeurbanne | 3 567 €/m² | 137,1 m² |
| Ajaccio | 3 726 €/m² | 131,2 m² |
| Rennes | 3 729 €/m² | 131,1 m² |
| Le Blanc-Mesnil | 3 756 €/m² | 130,2 m² |
| Drancy | 3 807 €/m² | 128,4 m² |
| Champigny-sur-Marne | 3 900 €/m² | 125,4 m² |
| Lille | 4 034 €/m² | 121,2 m² |
| Saint-Denis | 4 104 €/m² | 119,2 m² |
| Vitry-sur-Seine | 4 179 €/m² | 117,0 m² |
| Aubervilliers | 4 265 €/m² | 114,7 m² |
| Noisy-le-Grand | 4 385 €/m² | 111,5 m² |
| Bordeaux | 4 412 €/m² | 110,8 m² |
| Villejuif | 4 910 €/m² | 99,6 m² |
| La Rochelle | 4 935 €/m² | 99,1 m² |
| Nice | 4 946 €/m² | 98,9 m² |
| Ivry-sur-Seine | 5 000 €/m² | 97,8 m² |
| Colombes | 5 049 €/m² | 96,9 m² |
| Nanterre | 5 073 €/m² | 96,4 m² |
| Antony | 5 168 €/m² | 94,6 m² |
| Annecy | 5 235 €/m² | 93,4 m² |
| Antibes | 5 270 €/m² | 92,8 m² |
| Saint-Paul | 5 479 €/m² | 89,2 m² |
| Rueil-Malmaison | 5 592 €/m² | 87,4 m² |
| Cannes | 5 833 €/m² | 83,8 m² |
| Pantin | 6 075 €/m² | 80,5 m² |
| Montreuil | 6 144 €/m² | 79,6 m² |
| Versailles | 6 474 €/m² | 75,5 m² |
| Courbevoie | 6 725 €/m² | 72,7 m² |
| Clichy | 7 032 €/m² | 69,5 m² |
| Issy-les-Moulineaux | 7 676 €/m² | 63,7 m² |
| Boulogne-Billancourt | 8 394 €/m² | 58,3 m² |
| Levallois-Perret | 9 131 €/m² | 53,6 m² |
| Neuilly-sur-Seine | 10 425 €/m² | 46,9 m² |
Surface indicative calculée en divisant le montant du crédit par le prix au m² indiqué. Cette estimation ne comprend pas les frais de notaire, les frais annexes ni les éventuels travaux ; elle ne garantit pas la disponibilité d’un bien à ce prix.
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 489 000 € sur 12 ans :
Vous préparez un achat immobilier ? Sélectionnez votre salaire mensuel pour consulter une estimation de votre capacité d’emprunt et mieux définir votre budget.
Estimations indicatives : la capacité d’emprunt réelle dépend notamment des charges, de l’apport, de l’assurance, du taux proposé et de l’analyse du dossier.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Oui, grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer votre contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans aucun frais.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.